Bouwen in Portugal? Ontdek hier de verschillende stappen. (2023)

Naar aanleiding van vele verzoeken van onze lezers heb ik besloten dit artikel te schrijven om op een iets meer gestructureerde manier te reageren op het onderwerp van het bouwen van een huis in Portugal. Dit is een onderwerp dat me bijzonder na aan het hart ligt, omdat mijn man en ik het onderwerp grondig bestudeerden totdat we een belofte tekenden om een ​​stuk land te kopen om vervolgens alles te laten vallen. Bouwen in Portugal is geen lichtvaardige beslissing en dit artikel zal hopelijk enkele van uw vragen beantwoorden.

Als onderdeel van onze ondersteuning voor klanten die zich in Portugal willen vestigen metVillaFeria, ben ik verrast door het aantal klanten dat contact met ons opneemt voor advies over hoe ze verder kunnen met hun bouwproject in Portugal. Voor sommigen van hen was het project na 6 maanden wachten nog steeds geblokkeerd!

En toch lijkt het op het eerste gezicht zoveel beter: "we kopen een groot stuk grond dat niet te duur is en dan laten we ons huis op maat bouwen zoals we willen, als bonus bij de prijzen van Portugese arbeidskrachten moeten we in theorie doet het goed” ...de werkelijkheid is wat ingewikkelder volgens mij en volgens bepaalde contacten. Mijn doel is niet om degenen die willen bouwen in Portugal te ontmoedigen, mijn doel is om ze bewust te maken. Dus ik zeg vaak: "waarom niet, maar WEES VOORZICHTIG". Oké, dus pas op voor wat?

En als u niet in Portugal wilt bouwen maar liever wilt renoveren, nodig ik u uit om het artikel gewijd aan te lezenverbouwing in Portugal.

Deze stap is essentieel en kan ingewikkeld en riskant zijn. Zonder jezelf te informeren en zonder bepaalde belangrijke punten te controleren, loop je het risico grond te kopen waarop je niet het huis van je dromen mag bouwen zoals je wilt. Het grote verschil tussen Portugal en Frankrijk op het gebied van stedenbouw is dat de gemeenten in Portugal niet de vrije hand hebben.

Bouwvergunningen worden afgegeven door de plaatselijke gemeente (“Camara municipal”). In elke "Camara" is er een gespecialiseerde afdeling ("Divisão de Gestão e Administração Urbanística") waarin architecten werken die de projecten bestuderen en reageren op verzoeken. Voordat u uw land koopt, zijn er bepaalde punten die met de Camara moeten worden bevestigd met ondersteunende documentatie schriftelijk.

Houd er rekening mee dat makelaars die graag het land willen verkopen, in sommige gevallen kunnen proberen u ervan te overtuigen dat het land in orde is en bouwrijp, maar vraag absoluut om de schriftelijke documentatie van de gemeentelijke Camara.

Het is belangrijk om te weten dat in Portugal de bouwvergunning iets gedetailleerder is dan in Frankrijk: het is niet simpelweg een kwestie van bouwbaar zijn of niet, de Camara zal vragen om de plannen van uw project te raadplegen alvorens te bevestigen of uw constructie al dan niet kan geautoriseerd zijn. Controleer ten slotte of er geen hypotheken of andere bijzondere voorwaarden op de grond rusten.

Dus als een makelaar u zegt "ja, het land is al verstedelijkt en bouwrijp", weet dan dat dit niet noodzakelijkerwijs het geval is: er is geen generieke en permanente bouwvergunning in Portugal, het wordt geval per geval gedaan, afhankelijk van de details van het project en voor een bepaalde duur. Zo is het goed om te weten dat de kadastrale zones elke 10 jaar opnieuw worden gedefinieerd. Land dat vandaag kan worden gebouwd, zou heel goed volgend jaar niet kunnen worden gebouwd. Hier zijn enkele van de criteria die van invloed kunnen zijn op het al dan niet geautoriseerd zijn van uw huis op een bepaald stuk grond:

• De Camara kan verzoeken dat slechts een gelijkvloers huis wordt toegelaten, en kan de bouw van een of meer verdiepingen verbieden
• Merk ook op dat de Camara een verhouding van bebouwbare oppervlakte instelt op basis van de totale oppervlakte van het land
• De Camara kan verzoeken om de locatie, afmetingen of typen ramen/deuren te wijzigen
• De "cota de soleira": de altimetrische quotumdrempel van de hoofdingang van het gebouw
• De "Cércea": aanduiding van de hoogtegrens van een gebouw ten opzichte van een straat
• ... en vele andere: constructie, inrichting en waterdichting oppervlak, zwembad grootte, verhouding tussen gazon en terras, afstand tussen uw terrein en uw scheidingswanden, parkeren, etc...

Hier is een lijst met belangrijke punten om te bevestigen met de Camara:

1.Of het land is gelegaliseerd:een deel van het land is geschonken of geërfd zonder formeel te zijn aangegeven in de kadastrale plannen. Als dit het geval is, houd er dan rekening mee dat een legalisatieprocedure meer dan 10 jaar kan duren!

2.Dat het land een bepaald perceel vormt:la Camara kan u voorzien van een gedetailleerd plan van uw gebied om te bevestigen dat het land dat u wilt verwerven, is aangegeven als een specifiek perceel. Dit verzoek wordt "Pedido de direito a informaçao" genoemd.

3.Dat de stedenbouwkundige werken zijn uitgevoerd:aansluiting op water, sanitair, elektriciteit en wegen. Het is in bepaalde gevallen mogelijk, als de oppervlakte van uw grond niet overeenkomt met een gebied waar openbare verstedelijkingsprojecten worden overwogen, dat u bijvoorbeeld een deel van een zijweg moet aanleggen om toestemming te krijgen om uw huis te bouwen.

Aandacht :een afspraak maken met de Camara kan lang en ingewikkeld zijn en het is essentieel om Portugees te spreken of iemand mee te nemen (er mogen maximaal 2 personen naar een afspraak komen met de architect van de Camara).

Houd er in het algemeen rekening mee dat makelaars u zullen aanzetten tot kopen voordat ze deze informatie van de Camara hebben ontvangen. Ook al betekent dit verlies, mijn advies is om deze informatie af te wachten alvorens iets te ondertekenen of in ieder geval uw advocaat te vragen een opschortingsclausule op te nemen voor het verkrijgen van instemming van de vergunning en het verhaal van derden clausule in de koopovereenkomst.

2. Hoe kies je je partners?

Zodra u de juridische kwesties heeft gecontroleerd en uw land heeft; het kiezen van de juiste partners is cruciaal.

Er zijn 3 hoofdrollen:

• De architect: voor het ontwerp van de plannen van uw huis
• De ingenieur: voor specialistische projecten (civiele bouw, elektriciteit, water, telecom, enz.)
• De bouwer: voor de uitvoering van het project

Let op: sommige bouwers bieden u een service aan die een architectuur- en technische oplossing omvat, wat een gemakkelijkere optie kan zijn om te beheren, maar ook riskanter als de bouwer u op het verkeerde been zet.

Het is moeilijk om de regels vast te stellen voor het vinden van de perfecte dienstverlener, maar hier zijn enkele belangrijke basisregels:

1. Controleer of de acteurs met wie u wenst te werken een bedrijf hebben dat al minstens 5 jaar bestaat: anders loopt u het risico om op bouwers te vallen die failliet gaan zodra het werk voltooid is om de verantwoordelijkheid voor het nakomen van hun garantieverplichtingen te ontlopen .
2. Om uw goedkeuringsproces met de Camara te vergemakkelijken, is het een goed idee om samen te werken met lokale actoren. Het is in uw eigen belang om op zoek te gaan naar professionals die contacten hebben met de Camara en die al huizen in uw omgeving hebben opgeleverd. Dit is de beste manier om er te komen (des te belangrijker voor de keuze van uw architect, die u zal vertegenwoordigen met de Camara)
3. Vraag om eigendommen te bezoeken die door uw bouwer zijn gebouwd om de kwaliteit van de afwerking te controleren. Als je kunt, vraag dan om een ​​aantal van hun eerdere klanten te ontmoeten, nog beter
4. Het is nuttig om te controleren of de aannemer over de vergunningen beschikt die hem machtigen om dit beroep uit te oefenen
5. Ik raad u ten zeerste aan om een ​​advocaat te raadplegen om een ​​contract te ondertekenen waarin de gebruikte materialen en de te respecteren deadlines zijn vastgelegd met een marge waarboven een vergoeding voor vertraging aan de klant moet worden betaald.

• Kies een architect en definieer uw project
• Selecteer en koop een stuk grond
• Kies een ingenieur en laat uw project valideren
• Voer de topografische analyse van uw land uit (Levamentamentotopográfico)
• Kies een bouwer en laat je project valideren
• Présenter votre projet à la Camara Municipal ("Voorinformatieplan")

• Voltooi uw architectuurproject
• Voltooi uw "speciale" projecten (water, gas, elektriciteit, isolatie, telecom, enz.)
• Betaal bouwvergunningen
• Presenteer de set aan de Camara

Als laCamara het goedkeurt, krijgt u uw bouwvergunning ("direito à licença de construção").

Tijdens en na de bouw:

• Bouw van het huis (9 tot 12 maanden)
• Water-, gas- en elektriciteitsaansluitingen
• Inspectie van de Camara om het einde van de werkzaamheden goed te keuren (dit kan 1 tot 3 maanden duren)
• Remise par la Camara de la "huisvestingsvergunning"
• Enregistrement de la nouvelle construction au cadastre (Kadaster)
• Aangifte van IMI (onroerendgoedbelasting) bij het lokale financiële register

4. De te verwachten kosten voor uw constructie

Opgelet: de volgende informatie zijn "ruwe" schattingen die aanzienlijk kunnen variëren, afhankelijk van de regio waarin u bouwt en van het onroerend goed dat u wenst te bouwen. Deze ordes van grootte helpen u bewust te worden van de elementen waarmee u rekening moet houden bij het opstellen van uw budget.

• Btw op constructie: 23%
• Bouwkundige kosten: circa € 10.000
• Bouwbelasting te betalen bij de Camara (voorbeeld voor de Camara d'Almada): € 57,34 / m2 bouwoppervlakte
• Verstedelijkingskosten: ongeveer € 15.000

• Kies een gerenommeerde bouwer die al meerdere panden in uw omgeving heeft gebouwd
• Huur een lokale advocaat in die voor u onderhandelt en uw offertes en contracten voor u beheert
• Kies er in plaats daarvan voor om een ​​woning te kopen die deel uitmaakt van een bouwprogramma dat al is goedgekeurd door de Camara (typeHuis in PortugalofVilla beurs)
• Kies voor een bouwbegeleidingsdienst met een vertrouwde speler ter plaatse bij jou in de buurt
• Geef nog 3 tot 6 maanden de tijd om uw project te voltooien
• Plan een extra budget van € 10.000 om onvoorziene gebeurtenissen te dekken
• U kunt uw architectenlicentie hier bekijken:Vereniging van Architecten

Handige links om een ​​aanbesteding uit te schrijven voor bouwers / architecten / arbeiders (sites alleen beschikbaar in het Portugees):

• https://www.zaask.pt
• https://www.habitissimo.pt
• https://www.pedirorcamentos.com
• http://obrascasa.com

Ten slotte

Het is duidelijk dat sommige lezers op dit artikel zullen reageren door te betwisten dat hun constructie erg goed is verlopen, en ik zou heel blij voor ze zijn. Mijn doel met dit artikel is om mijn ervaring te delen en mijn lezers te waarschuwen, zodat ik ze wat problemen en onaangename verrassingen kan besparen.

Hoewel het proces van het bouwen van een huis in Portugal werk, investeringen en geduld vereist, betekent dit op geen enkele manier dat het een slechte keuze is.

Dus nu wend ik me tot u om het debat te openen: wat was uw ervaring? welke tips zou je willen toevoegen? Op welke punten ben je het niet met me eens?